Votre maison est l’actif le plus important de votre vie

La décision d’acheter ou louer son chez soi est toujours quelque chose qui suscite beaucoup de questionnements. On n’est plus trop dans l’investissement, on définit notre mode de vie, ce qui peut créer quelques frictions. Honnêtement, cette question est très spécifique à chaque personne. Cela peut dépendre de votre horizon, le prix des loyers versus le prix des maisons, votre tolérance au risque et votre capacité à garder le cap (pour ceux qui investissent plutôt qu’acheter une maison). Cela fera en sorte que le résultat va être différent pour chacun. Dans tous les cas, si vous décidez d’acheter plutôt que louer, il s’agira certainement de l’achat le plus important de votre vie. Du point de vue financier bien entendu, mais aussi sur votre qualité de vie.

La maison est l’actif le plus important de votre vie parce que vous n’aurez jamais été autant affecté par la croissance d’une catégorie d’actif. Le plus critique est que vous vous mettez à levier pour acheter l’actif. Comme bien expliqué dans le livre life cycle investing dont j’avais fait le résumé ici, le levier nous permet d’avoir une exposition plus grande à une catégorie d’actif que la réelle profondeur de nos poches. Le levier est un excellent créateur de richesse à long terme. On emprunte, on investit dans un actif qui procure un rendement supérieur et on réalise un rendement sur de l’argent qui ne nous appartient pas. Par contre, le levier fait varier le rendement obtenu de façon importante.

Si vous n’êtes pas un investisseur immobilier ou un entrepreneur, il est possible que ce soit le seul moment de votre vie que vous vous mettrez à levier. Donc, le seul moment de votre vie où un actif aura un impact disproportionné sur votre valeur nette.

LA DIFFÉRENCE FONDAMENTALE ENTRE LA BOURSE ET L’IMMOBILIER

Pour les actions, on peut acheter un peu chaque mois, chaque trimestre, chaque année pour limiter notre risque d’acheter au mauvais moment. Acheter des actions au mauvais moment n’est pas dramatique selon moi parce qu’on peut diminuer notre prix d’achat moyen en rachetant lors des baisses très facilement. Il y a aussi de bonnes chances que vous n’achetiez pas pour 100K$ d’un coup.

Pour l’immobilier, c’est tout le contraire. On n’a aucune exposition au marché immobilier, on achète pour 300K-400K-500K-1M$ d’un coup, puis on garde cette exposition pendant plusieurs décennies. L’ampleur de l’exposition est énorme. Le point d’entrée ne peut pas être plus crucial, car beaucoup ne profiteront pas des périodes de baisse. Pour en profiter, il faudrait devenir un investisseur immobilier lors des périodes creuses. Tout ça pour dire que ça peut être difficile de diminuer son coût d’achat dans le marché immobilier.

Rester sur les lignes de côté en attendant une chute de marché ne peut que résulter en 2 possibilités: Le marché continue d’augmenter ou le marché stagne/diminue. La fameuse question est la suivante: que faites-vous si le marché continue de monter? On continue d’attendre? On se lance après 2 années de hausse? Bref, quel est votre plan de match?

Voilà pourquoi je suis un adepte d’acheter quand on a les moyens. Le fait d’avoir acheté 4% trop cher vous importera probablement peu dans 30-40 ans. Bien entendu, acheter 10-15% trop cher n’est pas pareil. C’est similaire au marché boursier, si vous ne vous mouillez pas, vous voudrez peut-être jamais entrer dans le marché. Aussi, il est très difficile de savoir quand un marché va effectivement ralentir. Tout comme la bourse, les prix peuvent s’éloigner des fondamentaux sur le court terme.

LE VRAI RISQUE, C’EST CELUI QUE L’ON PREND SANS EN ÊTRE CONSCIENT

Certains disent que l’immobilier n’est pas tant risqué, mais il n’y pas grand chose avec un levier de 20 qui n’est pas risqué (5% de mise de fonds). Même les obligations gouvernementales jugé comme étant un actif très sécuritaire peuvent être dangereuses avec un levier de 20! Avec un levier de 20, une baisse d’uniquement 5% de la valeur de la maison efface votre mise de fonds et vous vous retrouvez avec une dette équivalente à la valeur de l’actif.

Si les gens verraient la variation de leur actif chaque jour comme on voit en bourse, je pense qu’ils seraient beaucoup plus nerveux. Au final, l’immobilier ça fonctionne bien un peu pour cette raison. On prend beaucoup de levier, le temps passe s’en trop qu’on réalise la prise de valeur de notre actif et la variation court terme de celui-ci. On se réveille 20-30-40 ans plus tard avec un actif qui a déprécié sur papier (le passage du temps ne rajeunit pas un immeuble!), mais qui est compensé par la prise de valeur du terrain et l’augmentation des coûts de construction. Cela fait en sorte que les futurs acquéreurs seront prêts à débourser plus que le prix d’achat de l’acheteur initial.

COMMENT GÉRER LES RISQUES?

Il existe plusieurs façons de réduire cet impact de ce gros achat sur notre risque:

Limiter le montant en $ de l’actif. Moins l’actif prend une portion disproportionnée de votre actif net, moins cela est risqué.

Augmenter l’épargne. Le montant en $ de l’actif est peut-être le même, mais une maison de 400K$ pour quelqu’un qui a un actif de 4M$, c’est très différent que quelqu’un qui possède 20K$.

Diversifier. Si vous possédez un seul actif, vous profiterez fortement de la diversification des autres classes d’actifs.

Réduire le levier. Moins de levier implique moins de risque, car nous n’avons pas à générer un rendement minimum, le taux d’intérêt, pour ne pas perdre d’argent. Dans le cas d’une mauvaise trajectoire des prix, vous aurez moins de chance d’avoir une maison qui vaut moins que le solde de l’hypothèque. Cela peut aussi diminuer les paiements et ainsi diminuer la charge financière au quotidien d’une dette élevée.

Une nouvelle source de revenu avec votre actif. C’est plus facile de rembourser un prêt lorsque l’on est plusieurs à repayer la dette. J’entends ici de louer votre immeuble pour encaisser des loyers.

Le journal d’un investisseur
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