Comment bien réussir son RAP

Le régime d’ascension à la propriété (RAP) a été bonifié en 2019 passant de 25K$ à 35K$ par personne. Le RAP permet de sortir 35K$ de ses REER sans subir les impacts normaux d’un retrait REER pour l’achat d’une première maison. Pour faire simple, le critère principal pour profiter de ce programme est de répondre à la question suivante: « achetez-vous une maison pour la première fois? » Si la réponse est oui, vous y avez très probablement droit. Si vous avez déjà habité en maison, mais que vous habitez en appartement depuis un moment, vous pourriez y avoir droit aussi. Je vous mets les critères détaillés ici.

POURQUOI UTILISER LE RAP
Le RAP permet d’augmenter les liquidités des acheteurs. Le REER procure un retour d’impôt sur l’argent investi. Si l’individu a un revenu d’au moins 15K$ par année, pour chaque 100$ mis dans un REER, l’individu pourrait recevoir de 27.53$ à 53.30$ selon son salaire annuel. Plus le salaire annuel est élevé et plus le retour d’impôt est important. Le problème est que l’argent à l’intérieur du REER est emprisonné. Ce n’est pas du tout recommandé de le sortir en temps normal. Le RAP permet de sortir ce 100$ de façon sécuritaire. Ainsi, vous avez votre montant du REER + votre retour d’impôt disponible pour l’achat de votre maison (stratégie 1) ou pour investir (stratégie 2).

Le RAP a un désavantage. Le REER doit être remboursé annuellement après la 2e année que le RAP est effectué pour une période de 15 ans. Dans un sens, on se rembourse ce qu’on s’est emprunté. Pour une jeune famille, il s’agit tout de même de versements de 2.33K$ voire 4.66K$ si les deux individus ont utilisé le programme au maximum. Le RAP peut mettre de la pression sur les finances du couple à moyen terme. Bien entendu, on peut utiliser le programme à plus petite échelle pour limiter l’inconvénient.

Malgré des taux d’intérêt plus bas qu’auparavant, l’utilisation du RAP reste souvent intéressante. Voici deux stratégies pour en profiter.

1. Utiliser le RAP pour éviter (ou minimiser) l’assurance de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL). Il s’agit de l’utilisation classique du RAP. Les banques sont obligées d’assurer les prêts dont la mise de fonds est inférieure à 20%. Elles vous refilent gentiment la facture de cette assurance. Le coût de l’assurance de la SCHL diminue en fonction de la mise de fonds et n’est pas linéaire. En d’autres mots, elle ne diminue pas au même rythme selon des paliers établis.

Passer de 5% à 10% de mise de fonds fait économiser l’équivalent de 22% du capital nécessaire. S’il vous faut 10K$ pour passer d’une mise de fonds de 5% à 10%, vous allez économiser 2.2K$ en frais d’assurance de la SCHL.

Passer de 10% à 15% de fonds fait économiser l’équivalent de 9% du capital. S’il vous faut 10K$ pour passer d’une mise de fonds de 10% à 15%, vous allez économiser 900$ en frais d’assurance de la SCHL.

Passer de 15% à 20% de mise de fonds fait économiser l’équivalent de 52% du capital. S’il vous faut 10K$ pour passer d’une mise de fonds de 15% à 20%, vous allez économiser 5.2K$ en frais d’assurance de la SCHL.

Il est important de passer des paliers sinon le retour sur investissement est minime. Par exemple, passer de 5% à 9.99% de mise de fonds fait économiser 4% du capital nécessaire. Mettre 10% plutôt que 9.99% fait sauver 22% du capital nécessaire. En bref, le 0.01% le mieux investi de votre vie.

Les calculs sont effectués à partir de ce calculateur en ajoutant 9.975% pour la taxe provinciale. Au Manitoba, au Québec, en Ontario et en Saskatchewan la prime est assujettie à la taxe de vente provinciale.

les passages de 5% à 10% et 15% à 20% sont intéressants, le RAP peut aider à obtenir le montant manquant faisant économiser de grosses sommes. Un rendement instantané et sans risque de 52% sur son capital pour le passage de 15% à 20% est extrêmement intéressant. Sur une maison de 350K$, 5% représente 17.5K$. Cela implique que vous épargnez 9.1K$ en assurance SCHL si vous ajoutez ce montant de mise de fonds. Ne pas payer l’assurance de la SCHL pourrait augmenter légèrement votre taux hypothécaire, mais c’est généralement minime comme impact considérant le coût de l’assurance.

2. Transférer l’argent du REER dans le CÉLI grâce au RAP.       
Le raisonnement derrière cette deuxième stratégie est qu’un dollar dans un REER n’équivaut pas à un dollar dans un CÉLI. Le gouvernement va regarder lors de l’utilisation du RAP si vous avez bien acheté une maison, mais c’est tout. Ainsi, on peut sortir l’argent de son REER pour le mettre dans son CÉLI si on le désire. Avec cette stratégie, on utilise l’avantage du REER, le retour d’impôt lors de la cotisation, pour ensuite placer l’argent dans le CÉLI à l’abri de l’impôt. Le meilleur des deux mondes. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour des individus avec une tolérance au risque supérieure à la moyenne et qui ont beaucoup de cotisations CÉLI non utilisées. J’appelle cette stratégie le « CÉLI RAP ». Je n’ai rien inventé, mais la stratégie est peu présente sur internet. J’effectue une analyse de scénarios pour tester l’efficacité de la stratégie.

HYPOTHÈSES REDONDANTES (QUI REVIENNENT DANS CHAQUE SCÉNARIO SI NON SPÉCIFIÉ)
-Investissement de 35K$ (montant maximal du RAP pour un individu)
-7% de rendement (profil plus agressif que la moyenne)
-17 ans d’investissement (temps de remboursement du RAP en considérant les 2 premières années dont le remboursement n’est pas nécessaire)
-Un taux d’impôt marginal en emploi de 37.12% (salaire entre 50K$ et 80K$)
-Un taux d’impôt marginal à la retraite de 27.53% (salaire entre 15k$ et 40k$)
-Le retour d’impôt du REER est réinvesti dans le CÉLI pour la stratégie REER et CÉLI RAP.
-Le montant du REER est ajusté pour considérer les impôts à payer à la retraite

DÉTAILS (TRÈS) TECHNIQUES
Pour ceux qui désirent plus de détails techniques, on doit ajuster les résultats bruts du CÉLI RAP en tenant compte qu’on doit rembourser le REER sans nouvelles déductions. On s’est emprunté de l’argent du REER, mais on a aussi utilisé le droit d’obtenir une déduction sur le montant investi. Les remboursements du RAP n’obtiendront pas une seconde fois la déduction REER rendant ce remboursement peu intéressant. Je soustrais la valeur future des remboursements du retour d’impôt au montant brut obtenu pour le CÉLI RAP. À mon avis, ma méthodologie n’est pas parfaite. Si je ne soustrais pas ce montant, je surestime grandement la stratégie comme expliqué précédemment. De l’autre côté, cet ajustement sous-estime le résultat obtenu, car c’est un peu comme si je ne considérais pas que l’individu utilise son REER lors du CÉLI RAP comme je soustrais la valeur future des remboursements d’impôt. Si un individu fait un CÉLI RAP alors qu’il a un écart d’imposition positif important entre son taux d’imposition à l’emploi et à la retraite, le résultat pour le CÉLI RAP est pénalisé par rapport au REER même si logiquement ça ne devrait pas être le cas. Ce détail n’est pas trop gênant sachant qu’il sous-estime le résultat et que les résultats présentés sont largement positifs. Je préfère être conservateur dans ce que j’avance plutôt qu’être trop agressif.

SCÉNARIOS
A: Scénario de base (hypothèses énumérées)
B: Taux d’impôt à la retraite de 37.12%
C: Rendement de 5%
D: Investissement sur 30 ans
E: Rendement de 3%

Les montants sont pour 1 individu.

On voit la différence significative entre le CÉLI RAP et les autres options quand l’investisseur génère des rendements élevés (scénario A). Si on s’attends à avoir un taux d’imposition à la retraite assez élevé, le CÉLI RAP a un avantage important, car le décaissement est à l’abri de l’impôt (scénario B). Si on a un profil équilibré, la stratégie vaut amplement la peine même si elle moins profitable (scénario C). L’augmentation de l’horizon de temps augmente la différence due aux intérêts composés (scénario D). Un investisseur avec un profil conservateur a un avantage plus faible à utiliser la stratégie, mais le résultat est tout de même positif (scénario E).

le REEE est très souvent le véhicule le plus profitable pour chaque dollar investi. Je l’ai montré dans cet article. Si vous voulez envoyer vos enfants à l’école postsecondaire mettre un peu d’argent dans le REEE en priorité au CÉLI pour obtenir les subventions pourrait être encore plus efficace.

Il aurait été possible de rajouter l’option « REER RAP » Cette option implique qu’on investit dans le REER, on retire grâce au RAP et on réinvestit notre RAP dans le REER. C’est possible de faire cela? La réponse simple est oui. Les détails du remboursement du RAP sont ici. Je n’affiche pas les résultats pour plusieurs raisons: la complexité augmente d’un cran et la faisabilité réelle est limitée comme il faut énormément d’espace REER.

Le CÉLI RAP est au moins équivalent au CÉLI dans 100% des cas si on suppose un rendement annuel positif. Je peux le certifier, car la raison est mathématique. Avec le CÉLI RAP on utilise le CÉLI, mais en plus on se fait prêter de l’argent sans intérêt, le retour d’impôt du REER, pour investir. Par raisonnement, le montant obtenu grâce au CÉLI RAP est toujours plus élevé. Le CÉLI RAP est presque toujours intéressant à utiliser si on a l’argent. Bien entendu, on ne doit pas utiliser cette stratégie si la contribution au REER procure aucun retour d’impôt.

Le seul problème de cette stratégie c’est qu’il reste rarement de l’argent en trop après l’achat d’une première maison. L’achat d’une maison est un effort financier considérable. Par contre, pour un acheteur tardif ou des acheteurs aisés c’est tout de même possible. Si c’est votre cas, cette stratégie est certainement intéressante.


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