Si vous pensiez qu’être riche signifiait nécessairement être plus intelligent que la moyenne, l’enquête « Influenceurs immobiliers : des portes à tout prix » vous prouve le contraire.
Malheureusement, je n’ai pas été surpris par les conclusions de l’enquête.
Pourquoi les propriétaires ont-ils autant intérêt à augmenter les loyers?
Prenons un exemple simple : vous achetez un vieil immeuble dont les loyers sont inférieurs de 300 $ par mois à leur valeur sur le marché. Si vous réussissez à augmenter chaque loyer de 300 $ par mois, cela représente 3 600 $ de revenus supplémentaires par année, par logement. Avec un multiple de valorisation de 10 à 12 fois les revenus annuels, vous pourriez augmenter la valeur de votre immeuble de 36K$ à 43K$ par porte.
Avec seulement trois ou quatre logements, vous pourriez donc extraire entre 100K$ et 150K$ de valeur supplémentaire de vos locataires, simplement en augmentant les loyers sans faire de rénovation. On comprend que les propriétaires ont un incitatif financier important à le faire.
Un consentement libre et éclairé, vraiment?
Dans l’enquête, un avocat spécialisé en droit du logement explique que certaines de ces pratiques visant à augmenter les loyers sans effectuer de travaux sont légales, à condition que le locataire donne un consentement libre et éclairé. Et c’est précisément là que j’ai un problème.
Pour un locataire, il n’y a AUCUNE raison d’accepter volontairement une augmentation de loyer sans obtenir une contrepartie réelle. À mon avis, lorsqu’une personne accepte de signer une telle entente sans rien recevoir en retour, il est extrêmement difficile de croire qu’elle comprend réellement toutes les conséquences financières de sa décision. On est plus proche de l’extorsion qu’une entente gagnante-gagnante.
Une solution pour atténuer ce problème serait d’OBLIGER le propriétaire à verser une indemnité MININALE si le locataire est dans son logement depuis au minimum 10-15-20–25+ ans, calculée de la façon suivante :
Augmentation mensuelle dépassant le montant permis × 12 mois × 2 à 5 ans (selon la durée d’habitation du logement: 10-15-20-25+ ans).
Par exemple, si un propriétaire souhaite augmenter un loyer de 300$ par mois au-delà de ce qui serait normalement permis, il devrait verser une indemnité MINIMALE de 7.2K$-18K$ au locataire.
On pourrait également prévoir une indemnisation plus importante pour les personnes âgées de 65-70-75 ans et plus, en utilisant un multiple de 5 à 10 ans, ainsi que pour les personnes en situation de vulnérabilité (invalidité, problèmes de santé mentale, précarité financière, etc.).
Dans ces situations particulières, le TAL pourrait intervenir afin d’évaluer le degré de vulnérabilité du locataire et de déterminer une indemnisation appropriée, en fonction de sa situation personnelle et des conséquences financières de l’augmentation de loyer. En bref, le TAL agit avec un consentement libre et éclairé pour le locataire qui n’est pas en mesure de le faire.
En ce concerne la loi ontarienne: un locataire ne peut pas accepter une augmentation de loyer exceptionnelle sans aucune raison (ex: aucun travaux), même lorsqu’il est compensé monétairement. Ainsi, le locataire ne peut pas avoir une augmentation exceptionnelle sans raison et rester dans son logement. Toutefois, le « cash for keys » existe toujours.
Ce que je propose permet plus de flexibilité pour les propriétaires/locataires, car ceux-ci peuvent s’entendre tout en mettant un plancher à la négociation. La différence entre ma mesure et la loi ontarienne est aussi l’introduction d’une indemnisation minimale. En Ontario, le « cash for keys », n’a pas de minimum. Ainsi, un propriétaire qui harcèle son locataire jusqu’à le faire partir n’a pas à payer un minimum. Une situation que l’on veut naturellement éviter. Je ne prétend pas que c’est une solution parfaite, mais c’est une piste de solution intéressante à considérer.
Ma mesure permet au moins de protéger les personnes vulnérables (multiple plus élevé) de l’harcèlement, tout en gardant une flexibilité de la négociation entre propriétaires et locataires pour la très grande majorité de la population. Les personnes qui prennent une mauvaise décision auraient au moins les moyens financiers de planifier une transition sur 2 à 10 ans, ce qui est très différent que de se retrouver, du jour au lendemain, avec un loyer dont nos revenus ne permettent tout simplement plus de couvrir.
La bienveillance des propriétaires ne peut pas remplacer une politique sociale
Il faut aussi rappeler qu’un propriétaire achète un immeuble avec les conditions locatives qui viennent avec. Que l’immeuble ait été bien ou mal géré auparavant fait partie des éléments à considérer au moment de l’acquisition.
D’ailleurs, comme on le souligne dans l’enquête, si les loyers avaient été augmentés progressivement au rythme permis par le TAL, ils seraient aujourd’hui beaucoup plus près de leur valeur sur le marché.
Il est également désolant de constater que certains locataires vulnérables dépendent entièrement de la bienveillance de leur propriétaire. Heureusement, il existe des propriétaires qui choisissent de geler les loyers, de faire preuve de compréhension et même d’accompagner leurs locataires lorsqu’ils traversent des situations difficiles. Mais cela soulève une question beaucoup plus fondamentale.
Si notre politique sociale en matière de logement repose sur l’espoir que des propriétaires bienveillants acceptent de laisser beaucoup d’argent sur la table, tout en consacrant du temps et de l’énergie à prendre soin de personnes vulnérables, alors nous avons aussi un sérieux problème collectif.
La protection des personnes vulnérables ne devrait pas dépendre de la générosité individuelle des propriétaires. C’est une responsabilité qui devrait être assumée collectivement pour s’assurer que chacun puisse avoir un niveau de service équivalent.
Le journal d’un investisseur
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